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| Ausgabe: 2009/22 |
Sehr geehrte Damen und Herren,
unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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Gewerbliches Mietrecht: Ausschlussfrist bei BetriebskostenabrechnungDas Landgericht Darmstadt hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB analog auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar sei. Im entschiedenen Fall ist dem Gewerbemieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen. Das Landgericht wies die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung im Hinblick auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ab. Zur Begründung verwiesen die Darmstädter Richter darauf, dass sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen lasse, dass der Gesetzgeber Gewerberaummietverhältnisse bewusst aus dem Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB herausnehmen wollte. KommentarDie nahezu überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnt eine analoge Anwendung der Ausschlussfirst des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse ab (so auch OLG Köln ZMR 2007, 115; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206). Diese überwiegende Ansicht überzeugt auch, da der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 578 BGB im Rahmen der Mietrechtsreform zu prüfen hatte, welche Vorschriften aus der Wohnraummiete auch auf die Gewerbemiete übertragbar sein sollten. Insoweit hat der Gesetzgeber auf eine Übernahme der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf Gewerbemietverhältnisse verzichtet. Solange eine Entscheidung des BGH hierzu noch aussteht, empfiehlt es sich dennoch, die Jahresfrist möglichst einzuhalten, sofern vertraglich hierzu nichts geregelt wurde.
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Gewerbliches Mietrecht: Aufklärungspflicht über Nutzungsabsicht Klärt der Gewerbemieter den Vermieter bei Vertragsschluss bewusst nicht über Umstände auf, die für die Willensbildung des Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, so kann dies ein Anfechtungsrecht des Vermieters wegen arglistiger Täuschung begründen. In einem vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein Unternehmer Geschäftsräume zum Verkauf von Bekleidung der Marke „T. S.“ angemietet, welche in der Öffentlichkeit mit einer politisch „rechts“ stehenden Gesinnung in Verbindung gebracht wird. Der Mieter hatte den beabsichtigten Vertrieb der Marke nicht offenbart. Nach Bekanntwerden des Vertriebs der Marke hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zu Recht, bestätigte das Kammergericht. Vorliegend habe der Mieter seine Aufklärungspflicht verletzt, da der Verkauf der Marke „T.S.“ ein hohes Konfliktpotential mit sich bringt und geeignet ist, sich für den Vermieter erheblich geschäftsschädigend auszuwirken. Der Mieter habe zumindest billigend in Kauf genommen, dass der Vermieter bei Kenntnis der Umstände den Vertrag so nicht abgeschlossen hätte.
KommentarDie Entscheidung des KG Berlin ist in jeder Hinsicht begrüßen. Sie schützt die Vermieter von Textiliengeschäften vor dem unangekündigten Vertrieb von Bekleidung an Käufer aus der rechtsradikalen Szene. Den Händlern solcher szenetypischer Bekleidung wiederum dürfte durch die Entscheidung die wirksame Anmietung von Gewerberäumen zu diesem Zweck deutlich erschwert sein. Vermietern von Gewerberaum ist bei der Vermietung an Textilhändler gleichwohl anzuraten, hinsichtlich des zukünftigen Produktsortiments konkret nachzufragen.
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Wohnungseigentumsrecht: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, VerjährungDer Beschluss über die Jahresabrechnung begründet einen Zahlungsanspruch auch hinsichtlich möglicher Hausgeldvorauszahlungsrückstände. Außerdem beginnt mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung eine neue Verjährungsfrist, so das OLG Hamm. PraxistippHausgeldzahlungen sind grundsätzlich erst dann fällig, wenn über sie beschlossen wurde. Mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan werden die Hausgeldvorauszahlungen fällig. Mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird der noch zu zahlende Nachzahlungsbetrag fällig. Für beide Ansprüche gilt die dreijährige Verjährungsfrist, §§ 197 Abs. 2, 195 BGB, die erst Ende des Jahres beginnt. Die Verjährungsfrist für die Hausgeldvorauszahlungen beginnt damit am Ende des Jahres zu laufen, in dem über den Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Für die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Beträge beginnt die Verjährungsfrist am Ende des Jahres der Beschlussfassung hierüber. Wird beispielsweise über den Wirtschaftsplan 2004 im Jahre 2004 beschlossen, verjähren die Hausgeldvorauszahlungsansprüche am 31. Dezember 2007. Versäumt es die WEG, ihre Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan rechtzeitig einzuklagen, kann der Anspruch auf Hausgeld auch nach dem 31. Dezember 2007 noch geltend gemacht werden, wenn über die Jahresabrechnung 2004 erst im Jahre 2006 beschlossen wurde. Die Ansprüche aus der Jahresabrechnung 2004 verjähren nämlich erst drei Jahre nach Beschlussfassung und damit spätestens am 31. Dezember 2009. Sollte also vergessen worden sein, Hausgeldvorauszahlungen rechtzeitig gerichtlich geltend zu machen, so dass diese inzwischen verjährt sind, so ist stets zu prüfen, ob sich der Anspruch nicht noch aus einer später beschlossenen und damit noch nicht verjährten Jahresabrechnung ergibt.
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Grundstücksrecht: Pflicht zur Duldung eines ÜberbausDer Nachbar muss einen Überbau nur dann dulden, wenn dem Überbauenden im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung höchstens leichte Fahrlässigkeit zur Last fällt. Geschieht die Grenzüberschreitung vorsätzlich im Sinne von bewusst oder grob fahrlässig, so kann der Nachbar, auch wenn er dem Überbau zuvor nicht widersprochen hat, Beseitigung nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, stellte das Landgericht Mainz mit Urteil vom 26. Mai 2009 klar. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Beklagte ein Grundstück überbaut, was ihm gemeinsam mit seinem Nachbarn gehört. Diese Eigentumsverhältnisse waren ihm auch bekannt. In der Gerichtsverhandlung konnte der Beklagte nicht beweisen, dass sein Nachbar und Miteigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks dem Überbau ausdrücklich zugestimmt hatte, so dass das Gericht von einem wenigstens grob fahrlässigen Überbau ausgehen musste. Obwohl der Kläger während der Bauphase dem Überbau nicht ausdrücklich widersprochen hatte, wurde der Beklagten daher zum Abriss verurteilt. PraxistippNur wenn der Überbauende leicht fahrlässig überbaut, ist der betroffene Nachbar verpflichtet, dem Überbau sofort zu widersprechen, wobei „sofort“ so rechtzeitig bedeutet, dass der Rückbau ohne erhebliche Zerstörung möglich ist. Erfolgt der Überbau hingegen ganz bewusst, dann kann der Betroffene auch erst viel später den Rückbau verlangen. Eine ausdrückliche Zustimmung zum Überbau ist zwar grundsätzlich formfrei. Um diese jedoch im Zweifelsfall gerichtsfest zu machen, sollte man immer auf eine schriftliche Abgabe bestehen, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. |
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