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| Ausgabe: 2011/34 |
Sehr geehrte Damen und Herren,
unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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Für Kurzentschlossene: Sichern Sie sich jetzt noch einen Platz für das Praktiker-Seminar am 16. November 2011!
Immobilientransaktion: Wertfaktor Mietvertrag
Zur Rolle des Mietvertrages bei Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien
Themenschwerpunkte: - Mietvertragsprüfung durch die Kaufvertragsparteien, Due Diligence
- Wirksamkeit des Mietvertrages
- Einhaltung der Schriftform
- Übergang des Mietvertrages auf den Käufer
- Gewährleistungsregeln im Kaufvertrag zu Mietverhältnissen
- Mietgarantie und Earn-Out-Klauseln
- Sicherstellung der reibungslosen Übertragung des Mietverhältnisses
Weitere Informationen und das Anmeldeformular zum Seminar finden Sie hier.
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Gewerbliches Mietrecht: Nichtzahlung der Kaution - verspätete Kündigung Die Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution kann einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses darstellen, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn - wie im entschiedenen Fall - seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes (Nichtzahlung der Kaution) 10 Monate vergangen sind. Gemäß § 314 Abs. 3 BGB ist die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses in angemessener Frist auszusprechen. Ein Abwarten von ca. zehn Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung sei verspätet und nicht mehr angemessen.PraxistippEs ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Nichtzahlung der vereinbarten Kaution eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Einer solchen Kündigung sollte stets eine Abmahnung vorausgehen. Zudem sollte sich der Vermieter mit der Kündigung nicht zu viel Zeit lassen, wie die Entscheidung des OLG Koblenz zeigt. Eine einheitliche Frist, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, gibt es nicht. Nach dem BGH können je nach Einzelfall 2 - 6 Monate noch angemessen sein. |
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Wohnungseigentumsrecht: Erstattung von Rechtsanwaltskosten bei BeschlussanfechtungenWerden in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse einer Eigentümerversammlung angefochten, so steht auf Beklagtenseite notwendigerweise häufig eine Vielzahl von Parteien. Werden diese alle durch den gleichen Rechtsanwalt vertreten, gibt es keine Schwierigkeiten, denn gerichtlich entschieden wurde bereits, dass die Anwaltskosten der Beklagten in einem solchen Streit insgesamt nur einmal erstattungsfähig sind (BGH, Urt. v. 16.07.2009, Az. V ZB 11/09). Bezahlt werden muss der Höhe nach also nur ein Rechtsanwalt. Welchem Rechtsanwalt steht der Erstattungsanspruch aber zu, wenn sich einzelne Wohnungseigentümer jeweils durch weitere eigene Anwälte vertreten lassen? Der Bundesgerichtshof hat hierzu jetzt entschieden, dass grundsätzlich die Kosten des von dem Verwalter für die Eigentümer beauftragten „Hauptanwalts“ vorrangig zu erstatten sind bzw. die Kosten des Anwaltes, über dessen Beauftragung sich die Eigentümer mehrheitlich einigen. Nur wenn eine solche Willensbildung ausnahmsweise unterbleibt, ist ein Kostenerstattungsanspruch zwischen den verschiedenen Rechtsanwälten auf Beklagtenseite zu quoteln. PraxistippWohnungseigentumsverwalter sollten unverzüglich nach Zustellung einer Beschlussanfechtungsklage einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer beauftragen und diese hierüber informieren. Dass der Verwalter einen Anwalt beauftragen darf, ergibt sich bereits aus dem Wohnungseigentumsgesetz, es muss also nicht erst ein Beschluss gefasst werden. Eine Kostenerstattung dieses gemeinsamen „Hauptanwaltes“ ist dann unproblematisch. Nehmen sich weitere Eigentümer eigene Rechtsanwälte, so tun sie dies dann auf eigene Kosten. Darauf kann der Verwalter hinweisen. |
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Wohnungseigentumsrecht: Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums und den Kosten der Verwaltung die Möglichkeit, den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bereits mit Urteil vom 01. April 2011 (Az. V ZR 162/10), hat der BGH festgehalten, dass den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Lediglich das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung dürften nicht willkürlich sein. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass auch die durch die Änderung eintretende Mehrbelastung eines einzelnen Eigentümers um das Sechsfache bzw. das Sechseinhalbfache nicht zu einer Beanstandung der Umstellung des Umlageschlüssels führt.KommentarDie Entscheidung des BGH berücksichtigt zu Recht die häufig anzutreffende Praxis, nach der die Größe des Miteigentumsanteils nicht der tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Die Umstellung der Umlage von Miteigentumsanteilen auf die Fläche der jeweiligen Sondereigentumsanteile berücksichtigt die Rechte aller Eigentümer in angemessenem Maße. |
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